Eind vorig jaar zijn we de bestemmingsplanprocedure gestart voor project Kazernekwartier in Venlo. Onlangs kregen we te horen dat dit bestemmingsplan onherroepelijk is. Dat is heel bijzonder, omdat er weinig plannen van deze omvang zijn die zo snel de eindstreep halen. Super dat we dat met zijn allen voor elkaar hebben gekregen! Dit betekent dus ook dat we nu écht aan de slag gaan. In deze blog neem ik, Rob Crul, je graag mee in een stukje geschiedenis, zowel van het gebied zelf als van de totstandkoming van onze plannen.

Startdocument

Lange tijd geleden heeft gemeente Venlo het kazerneterrein in Venlo verworven; een voormalige defensielocatie tegen de Maas en de binnenstad van Venlo aan. In de afgelopen jaren zijn er diverse plannen voorbij gekomen voor dit gebied. Er zou een voetbalstadion komen, een evenementenlocatie, een casino… Al deze plannen zijn echter voor de eindstreep gesneuveld, waardoor het vertrouwen in dit  project broos was. Toen ontstond het idee om van dit 13 hectare tellende terrein een levendige stadswijk te maken. Voor de verdere uitwerking van dit idee heeft de gemeente zo’n 3,5 jaar geleden door middel van een tender aan marktpartijen gevraagd hoe zij invulling zouden geven aan de ontwikkeling van dit totale gebied. Dat is best wel uniek. Normaalgesproken heeft de gemeente voor plannen van deze omvang al een stedenbouwkundig plan of zelfs al een bestemmingsplan liggen. Maar voor dit gebied hadden ze een aantal uitgangspunten vastgelegd in een visiedocument en wilden ze graag de markt bevragen hoe zij dit gebied in zouden vullen om deze ontwikkeling uiteindelijk ook echt sámen met de markt te gaan oppakken.

Meerdere ontwikkelpartijen

Janssen de Jong Projectontwikkeling heeft samen met De Mannen van Schuim en Miss Clark ingeschreven op deze tender. Waarbij De Mannen van Schuim met name de conceptontwikkeling verzorgde en Miss Clark haar expertise op het niet-wonen programma meebracht.

Gedurende het tendertraject werd duidelijk dat de gemeente met het idee speelde om het totale gebied door meerdere ontwikkelpartijen te laten ontwikkelen. Uiteindelijk bleek er dan ook niet één partij geselecteerd te zijn, maar drie. Dat is het tweede bijzondere aan de manier waarop de gemeente dit project heeft aangevlogen.

Samen sterk

Wij zijn samen met twee andere ontwikkelcombinaties (Weski-Woonwenz en Laudy-Mulleners) geselecteerd om samen met de gemeente deze ontwikkeling te gaan invullen. Dat was in het begin wel wennen. Je moet samen uitzoeken wat je positie ten opzichte van elkaar is en hoe je met de rolverdeling omgaat. Maar deze gesprekken verliepen direct heel positief, waardoor ik al snel van mening was dat deze aanpak het project alleen maar ten goede komt. Niet alleen omdat je scherp wordt gehouden door de ander, maar dat je elkaar ook aanvult. Drie weten nu eenmaal meer dan één. De strategie van de gemeente heeft dus goed uitgepakt.

Divers gebied

Begin 2022 is het ontwikkelplan voor dit project – Kazernekwartier genaamd – vastgesteld. In dit plan staat onder meer dat er in het Kazernekwartier 600 woningen en circa 20.000 m2 niet-wonen programma worden gerealiseerd, met voorzieningen om te werken, horeca, onderwijs, sport, leisure en andere functies om het gebied voor de bewoners en de stad levendig en van toegevoegde waarde te maken. In dit nieuwe, gemengde stadsdeel hebben de monumentale gebouwen van het oude kazerneterrein een hele prominente plaats gekregen en een belangrijke functie. Hier wordt nieuwbouw aan toegevoegd om niet alleen qua programma een divers gebied te creëren, maar ook qua uitstraling.

Integraal plan

Dit integrale plan voor het totale gebied hebben we samen met de andere ontwikkelpartijen gemaakt. Daarna hebben we het plangebied verdeeld over verschillende bouwvelden, waarbij onder meer rekening gehouden is met ieders expertises en ervaringen. Door dit op deze manier aan te pakken, voorkom je dat je alleen kijkt naar je eigen eilandje en daar het beste voor wilt hebben. Nu ligt er een mooi compleet, zowel inhoudelijk als architectonisch volledig op elkaar afgestemd plan voor het totale gebied. Alle drie de ontwikkelaars gaan uiteindelijk een derde deel hiervan individueel ontwikkelen, maar dus wel binnen die integrale context die we samen gemaakt hebben. Stedenbouwkundig bureau West8 – die vanuit de gemeente al bij de tenderfase betrokken was – blijft gedurende het traject als een soort supervisor/ kwaliteitsbewaker aan boord. Zij beoordeelt alle plannen en bewaakt daarmee ook de integraliteit van het plan.

We gaan van start!

En daarmee komen we nu op een bijzonder punt, want inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk. Dus we gaan nu ook echt van de tekentafel naar de uitvoeringsfase. De gemeente is buiten op het terrein al allerlei laatste voorbereidingen aan het doen om uiteindelijk richting de bouw te gaan. De bedoeling is dat we in de loop van 2024 gaan starten met de bouw van de eerste fase. De eerste nieuwe gebruikers gaan als het meezit eind dit jaar/ begin volgend jaar al gebruikmaken van een aantal bestaande panden. Sommige monumentale panden worden geïntegreerd met nieuwbouw en krijgen dus een woonfunctie. Anderen blijven als monument an sich zelfstandig functioneren met een andere functie. In het deel dat wij gaan ontwikkelen, zitten twee van deze gebouwen. We hebben voor deze twee gebouwen ook al nieuwe gebruikers. Dit zijn lokale en ambitieuze ondernemers die passen binnen de visie van het Kazernekwartier. Met een beetje geluk ondernemen zij dus binnenkort al vanuit het Kazernekwartier.

Restauratiewerkzaamheden

Zusterbedrijf Koninklijke Woudenberg gaat naar verwachting in oktober starten met de eerste restauratiewerkzaamheden aan ‘onze’ monumentale gebouwen. Deze hebben in de loop der jaren best wel wat geleden door leegstand. Koninklijke Woudenberg gaat ze weer helemaal terugbrengen in hun oude staat, waarbij het metselwerk wordt hersteld en de oorspronkelijke kleurstelling. Als Erkend Restauratie Bouwbedrijf weet zij wel raad met dit Rijksmonument en gemeentemonument. Daarnaast is Koninklijke Woudenberg via een andere route aangehaakt bij het plan. Zij hebben zich namelijk aangesloten bij één van de consortia die mee hebben gedaan aan de tender voor de infra, en die ook gewonnen. Ze gaat dus niet alleen de gebouwen in onze plandelen restaureren, maar ook de oude fortmuren van het 17de -eeuwse fort Sint-Michiel. De stervormige vorm van het fort zal straks weer zichtbaar zijn in het nieuwe plan.

Van alle markten thuis

Zusterbedrijf Janssen de Jong OnderhoudPlus gaat helpen om de binnenzijde van de genoemde monumentale panden aan te passen aan de nieuwe functie. Dit verzorgt ze immers al jaren naar volle tevredenheid van woningcorporaties in de regio. Janssen de Jong OnderhoudPlus zit met één van haar vestigingen een kilometer van het terrein af, is heel bekend in het gebied en kan snel schakelen. Voor de diverse overleggen met de ontwikkelpartners maken we ook regelmatig gebruik van het kantoor van Janssen de Jong OnderhoudPlus in Venlo.

De nieuwbouw in ons plandeel wordt gerealiseerd door zusterbedrijf Janssen de Jong Bouw. Zo maken we de cirkel mooi rond!

Samenwerkingsverbanden

Ik vind het heel mooi om te zien dat er binnen dit project allerlei samenwerkingsverbanden ontstaan. Niet alleen binnen JAJO, maar ook binnen de verschillende ontwikkelpartners ontstaan allerlei lijnen.

Alle drie de ontwikkelpartijen hebben hun eigen partners voor restauratie, bouw en onderhoud. De restauratie van de fortmuur is een enorme klus, waarbij veel tempo gevraagd wordt. Hierbij wordt de samenwerking gezocht tussen de restauratiepartners. Samen hebben we de handjes en zo kunnen we elkaar versterken. We fungeren dus zeker niet als concurrenten. We zien absoluut de meerwaarde in van samenwerken met diverse partijen. Dit doen we ook bij andere projecten.

 Kortom, ik kijk er op alle vlakken naar uit om aan de slag te gaan met Kazernekwartier!

Dit artikel is gemaakt en gepubliceerd door onze ontwikkelpartner JAJO. We hebben dit artikel integraal overgenomen op onze site van het Kazernekwartier. Rob Crul is regiodirecteur bij Janssen de Jong Projectontwikkeling regio Zuid